Συχνές ερωτήσεις
Ό,τι μας ρωτούν συχνότερα, απαντημένο καθαρά. Αν δεν βρίσκετε την ερώτησή σας, τηλεφωνήστε μας.
Αν έχετε ακίνητο
- Τι χαρτιά χρειάζομαι για να πουλήσω το ακίνητό μου;
- Τον τίτλο ιδιοκτησίας, το κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα, τοπογραφικό, την οικοδομική άδεια με τα εγκεκριμένα σχέδια, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) σε ισχύ, βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες, Ταυτότητα Κτιρίου, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και φορολογική ενημερότητα. Όσα λείπουν τα εντοπίζουμε στην αρχή και σας λέμε ποιον μηχανικό ή δικηγόρο χρειάζεστε — όχι την παραμονή του συμβολαίου.
- Τι είναι η Ταυτότητα Κτιρίου και γιατί τη ζητάτε;
- Είναι ο ηλεκτρονικός φάκελος του ακινήτου (Ν.4495/2017) που συγκεντρώνει άδεια, σχέδια, τακτοποιήσεις και ενεργειακά στοιχεία. Από την 1η Φεβρουαρίου 2021 απαιτείται σε κάθε μεταβίβαση: χωρίς αυτήν ο συμβολαιογράφος δεν συντάσσει το συμβόλαιο. Την εκδίδει μηχανικός και θέλει χρόνο, γι' αυτό ξεκινά από την πρώτη ημέρα της συνεργασίας μας.
- Το ακίνητό μου έχει αυθαίρετα. Μπορεί να πουληθεί;
- Ναι, εφόσον τακτοποιηθούν. Ο μηχανικός καταγράφει τις αυθαιρεσίες, υπολογίζει το πρόστιμο και εκδίδει βεβαίωση. «Τακτοποιημένο» δεν σημαίνει «νόμιμο εξαρχής» — σημαίνει ότι η αυθαιρεσία έχει δηλωθεί και το πρόστιμο πληρώνεται ή έχει πληρωθεί. Ο αγοραστής το βλέπει στον φάκελο και είναι σωστό να το ξέρει από την αρχή· τα προβλήματα προκύπτουν όταν αποκαλύπτονται στο τέλος.
- Χρειάζομαι ΠΕΑ και για ενοικίαση;
- Ναι. Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης απαιτείται τόσο για πώληση όσο και για μίσθωση, και ο αριθμός του δηλώνεται στο μισθωτήριο. Ισχύει δέκα χρόνια, εκτός αν γίνει ριζική ανακαίνιση. Χωρίς αυτό δεν καταχωρίζεται νόμιμα ούτε η αγγελία.
- Πώς ορίζεται η σωστή τιμή για το ακίνητό μου;
- Με βάση πραγματικές πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων στην ίδια γειτονιά, όχι τις ζητούμενες τιμές των αγγελιών — αυτές δείχνουν τι ελπίζουν οι πωλητές, όχι τι πληρώνουν οι αγοραστές. Παίζουν ρόλο όροφος, προσανατολισμός, παλαιότητα, ενεργειακή κλάση, θέση στάθμευσης και κατάσταση. Μια τιμή πάνω από την αγορά δεν φέρνει περισσότερα χρήματα· φέρνει μήνες χωρίς επισκέψεις και τελικά μεγαλύτερη έκπτωση.
- Αξίζει να ανακαινίσω πριν πουλήσω;
- Σπάνια αξίζει μια μεγάλη ανακαίνιση: ο αγοραστής θέλει να επιλέξει μόνος του κουζίνα και μπάνιο, και σπάνια πληρώνει όλο το κόστος πίσω. Αξίζουν σχεδόν πάντα οι μικρές παρεμβάσεις — βάψιμο σε ουδέτερα χρώματα, επισκευή όσων είναι χαλασμένα, καθαρισμός και άδειασμα χώρων. Κάνουν το ακίνητο να φαίνεται φροντισμένο και ανεβάζουν τις προσφορές πολύ περισσότερο από όσο κοστίζουν.
- Μπορώ να πουλήσω ακίνητο που έχει ακόμη στεγαστικό δάνειο;
- Ναι, και γίνεται συχνά. Το υπόλοιπο του δανείου εξοφλείται από το τίμημα την ημέρα του συμβολαίου και η τράπεζα δίνει εξάλειψη της προσημείωσης. Χρειάζεται συντονισμός με την τράπεζα για να εκδοθεί εγκαίρως η βεβαίωση οφειλής· τον αναλαμβάνουμε, ώστε ο αγοραστής να ξέρει από την αρχή ότι το ακίνητο θα παραδοθεί ελεύθερο βαρών.
- Πουλάω ακίνητο από κληρονομιά. Τι πρέπει να έχει γίνει πρώτα;
- Πρέπει να έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς με συμβόλαιο και να έχει μεταγραφεί ή καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο. Αν οι κληρονόμοι είναι περισσότεροι, για την πώληση χρειάζεται η υπογραφή όλων. Πριν την πώληση ελέγξτε και τον τεχνικό φάκελο: τα παλιά ακίνητα συχνά έχουν αλλαγές που χρειάζονται τακτοποίηση, και αυτό είναι καλύτερα να το ξέρετε από την αρχή.
- Είναι καλύτερα να δώσω το ακίνητο σε ένα γραφείο ή σε πολλά;
- Με πολλά γραφεία το ακίνητο εμφανίζεται σε πολλές αγγελίες με διαφορετικές τιμές και φωτογραφίες, κάτι που κάνει τους αγοραστές καχύποπτους και αποδυναμώνει τη διαπραγμάτευση. Με ένα γραφείο υπάρχει ένας υπεύθυνος για την τιμή, την προβολή, τις επισκέψεις και την ενημέρωσή σας. Ό,τι κι αν επιλέξετε, ζητήστε γραπτή εντολή με σαφή διάρκεια και όρους.
Αν ψάχνετε ακίνητο
- Πόσο κοστίζει η αγορά πέρα από την τιμή του ακινήτου;
- Υπολογίστε φόρο μεταβίβασης 3% επί της φορολογητέας αξίας, πλέον δημοτικού φόρου επ' αυτού, συμβολαιογραφικά, αμοιβή δικηγόρου, έξοδα μεταγραφής στο Κτηματολόγιο και τη μεσιτική αμοιβή. Για νεόδμητα με άδεια από το 2006 και μετά προβλέπεται ΦΠΑ, ο οποίος τα τελευταία χρόνια τελεί σε αναστολή — ρωτήστε μας τι ισχύει τη στιγμή της δικής σας αγοράς. Σας δίνουμε γραπτό υπολογισμό πριν δεσμευτείτε.
- Χρειάζομαι δικηγόρο για να αγοράσω;
- Δεν είναι υποχρεωτικός από το 2014, αλλά είναι η φθηνότερη ασφάλεια που θα πληρώσετε. Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο και εντοπίζει βάρη, υποθήκες, διεκδικήσεις και κατασχέσεις. Ένα καθαρό συμβόλαιο πάνω σε βεβαρημένο ακίνητο δεν σας προστατεύει από τίποτα.
- Τι σημαίνει η ενεργειακή κλάση και πόσο με αφορά;
- Δείχνει πόσο κοστίζει να ζεις στο ακίνητο. Η κλίμακα πάει από A+ έως H. Η διαφορά ανάμεσα σε ένα Β και ένα Ε είναι εκατοντάδες ευρώ τον χρόνο σε θέρμανση και ψύξη, και φαίνεται στην τιμή μεταπώλησης. Αν σκέφτεστε ανακαίνιση, ρωτήστε μας για τα προγράμματα επιδότησης που τρέχουν.
- Πόσο χρόνο παίρνει μια αγορά, από την προσφορά μέχρι το συμβόλαιο;
- Αν ο φάκελος του πωλητή είναι έτοιμος και η αγορά γίνεται με μετρητά, συνήθως τρεις έως έξι εβδομάδες. Με στεγαστικό δάνειο υπολογίστε δύο έως τρεις μήνες, γιατί η τράπεζα κάνει δική της εκτίμηση και νομικό έλεγχο. Ο μεγαλύτερος παράγοντας καθυστέρησης δεν είναι ο αγοραστής ή η τράπεζα, αλλά ελλείψεις στον τεχνικό φάκελο του ακινήτου — γι' αυτό τον ελέγχουμε πριν προχωρήσετε σε προσφορά.
- Τι είναι η προκαταβολή (καπάρο) και πότε τη χάνω;
- Είναι ποσό που δίνετε στον πωλητή για να δεσμευτεί το ακίνητο μέχρι το συμβόλαιο, συνήθως με ιδιωτικό συμφωνητικό. Αν υπαναχωρήσετε χωρίς λόγο που προβλέπει το συμφωνητικό, τη χάνετε· αν υπαναχωρήσει ο πωλητής, συνήθως την επιστρέφει διπλή. Γι' αυτό το συμφωνητικό πρέπει να γράφει καθαρά τους όρους — για παράδειγμα, ότι η προκαταβολή επιστρέφεται αν δεν εγκριθεί το δάνειο ή αν βρεθεί νομικό πρόβλημα στον έλεγχο τίτλων.
- Χρειάζομαι δικηγόρο αν υπάρχει ήδη συμβολαιογράφος;
- Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο και ελέγχει τη νομιμότητα της πράξης, αλλά δεν εκπροσωπεί εσάς. Ο δικηγόρος του αγοραστή κάνει έλεγχο τίτλων στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο για βάρη, κατασχέσεις και διεκδικήσεις, και προστατεύει τα δικά σας συμφέροντα. Σε κάθε αγορά τον συνιστούμε· σε αγορά με δάνειο, η τράπεζα κάνει επιπλέον δικό της έλεγχο.
- Μπορώ να διαπραγματευτώ την τιμή;
- Σχεδόν πάντα υπάρχει περιθώριο, αλλά το πόσο εξαρτάται από το πόσο καιρό είναι το ακίνητο στην αγορά, από το αν η τιμή είναι ήδη ρεαλιστική και από το πόσοι άλλοι ενδιαφέρονται. Μια προσφορά πείθει όταν συνοδεύεται από επιχειρήματα — συγκριτικές πωλήσεις, εργασίες που χρειάζεται το ακίνητο — και όταν δείχνει ότι μπορείτε να ολοκληρώσετε: έγκριση δανείου ή διαθέσιμα κεφάλαια.
- Τι να ελέγξω όταν επισκέπτομαι ένα ακίνητο;
- Υγρασίες σε γωνίες και ταβάνια, ηλικία και τύπο κουφωμάτων, κατάσταση υδραυλικών και ηλεκτρολογικών, θέρμανση και κόστος της, προσανατολισμό και φως σε διαφορετικές ώρες. Ρωτήστε για τα κοινόχρηστα, για εκκρεμείς εργασίες της πολυκατοικίας και για τη στάθμευση. Αν το ακίνητο σας ενδιαφέρει σοβαρά, μια δεύτερη επίσκεψη με μηχανικό κοστίζει λίγο και μπορεί να γλιτώσει πολλά.
- Μπορεί να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα κάποιος που δεν μένει μόνιμα εδώ;
- Ναι. Χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ και, στην πράξη, λογαριασμό σε ελληνική τράπεζα για να φαίνεται η προέλευση των χρημάτων. Αν δεν μπορείτε να είστε παρών στο συμβόλαιο, μπορείτε να δώσετε πληρεξούσιο σε δικηγόρο ή συγγενή. Για πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης ισχύουν ορισμένοι επιπλέον έλεγχοι, ιδίως σε παραμεθόριες περιοχές.
Γενικές ερωτήσεις
- Γιατί μου ζητάτε ταυτότητα και ΑΦΜ;
- Ο νόμος για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες (Ν.4557/2018) υποχρεώνει τα μεσιτικά γραφεία να ταυτοποιούν τα συμβαλλόμενα μέρη και να τηρούν σχετικό αρχείο. Δεν είναι επιλογή μας. Τα στοιχεία φυλάσσονται με ασφάλεια και χρησιμοποιούνται μόνο γι' αυτόν τον σκοπό.
- Πόσο διαρκεί μια πώληση;
- Από την υπογραφή της εντολής μέχρι το συμβόλαιο, τρεις έως έξι μήνες είναι το σύνηθες όταν ο φάκελος είναι πλήρης και η τιμή ρεαλιστική. Τα ακίνητα που μένουν στην αγορά πάνω από έναν χρόνο σχεδόν πάντα έχουν ένα από τα δύο προβλήματα: λάθος τιμή ή ελλιπή χαρτιά. Και τα δύο λύνονται.
- Τι χρειάζομαι για να νοικιάσω σπίτι;
- Συνήθως ταυτότητα, ΑΦΜ, ένα πρόσφατο εκκαθαριστικό ή βεβαίωση αποδοχών και, αν ζητηθεί, στοιχεία προηγούμενης μίσθωσης. Κατά την υπογραφή καταβάλλεται το πρώτο μίσθωμα και εγγύηση, συνήθως ενός ή δύο μηνών. Η μίσθωση δηλώνεται ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ από τον ιδιοκτήτη και την αποδέχεστε κι εσείς — χωρίς αυτήν δεν μπορείτε να δηλώσετε το ενοίκιο στη φορολογική σας δήλωση.
- Πόσο διαρκεί ένα συμβόλαιο μίσθωσης κατοικίας;
- Για κύρια κατοικία ο νόμος προβλέπει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη κι αν το συμφωνητικό γράφει λιγότερο. Ο ενοικιαστής μπορεί να αποχωρήσει νωρίτερα με έγκαιρη ειδοποίηση, σύμφωνα με τους όρους του νόμου. Για προσωρινή χρήση, όπως φοιτητική στέγη ή επαγγελματική μετακίνηση, ισχύουν διαφορετικοί κανόνες, που πρέπει να γράφονται ρητά στη σύμβαση.
- Ποια είναι η διαφορά αντικειμενικής και εμπορικής αξίας;
- Η αντικειμενική αξία υπολογίζεται από το κράτος με βάση τη ζώνη, τον όροφο, την παλαιότητα και άλλους συντελεστές, και χρησιμοποιείται για τους φόρους. Η εμπορική αξία είναι η τιμή που πληρώνει πραγματικά ένας αγοραστής στην αγορά. Στο συμβόλαιο δεν μπορεί να γραφτεί τίμημα μικρότερο από την αντικειμενική αξία· μπορεί όμως, και πρέπει, να γραφτεί το πραγματικό τίμημα όταν είναι μεγαλύτερο.
- Πόσο κρατά ένα Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης;
- Το ΠΕΑ ισχύει έως δέκα χρόνια, εφόσον δεν γίνουν στο μεταξύ εργασίες που αλλάζουν την ενεργειακή συμπεριφορά του ακινήτου, όπως αλλαγή κουφωμάτων, μόνωση ή νέο σύστημα θέρμανσης. Απαιτείται τόσο για πώληση όσο και για ενοικίαση, και η ενεργειακή κλάση πρέπει να αναγράφεται στην αγγελία.
Δεν βρήκατε την ερώτησή σας;
Ρωτήστε μας απευθείας. Απαντάμε χωρίς δεσμεύσεις.